Инж. Теодор Илиев: През 2019-та цените на имотите няма да паднат

Инвестирайте в недвижимост само след консултация с професионален брокер

Най-добра ликвидност носят имотите до морето и в ЦГЧ на Бургас

Инж. Теодор Илиев е доайен в търговията с недвижими имоти в Бургас. Завършил е[СН1]  Химикотехнологичния институт, а след това става магистър по икономика на промишлеността във Висшия институт за национално стопанство. Има и бакалавърска степен по педагогика от Софийския университет „Св. Климент Охридски“. Два мандата е член на УС на Националното сдружение за недвижими имоти. Основател и председател е на „Бургаската асоциация за недвижими имоти“ - БАТНИ. От години е член на сдружението с нестопанска цел „Ротари Клуб“ в Бургас. Носител е на награда от единствената Национална представителна браншова организация на професионалистите в сферата на недвижимите имоти. Член на Борда на директорите на AG Capital.

-          Г-н Илиев, с какво ще запомните отминалата 2018 – та година? 

-          2018 година завършис две много значими събития за AG Capital. Първо „Полиграфия Офис Център“ спечели награда за „Сграда на годината“. Знаете, че от2002 г. този конкурс прави ежегоден преглед на най-добрите реализиранисгради в Българияи такива в проект.

„Полиграфия Офис Център”е модерен бизнес комплекс клас „А“ в сърцето на София. Реконструираната производствена сграда с историческа значимост бе превърната в съвременен проект с висока корпоративна стойност. Комбинацията между традиционна и модерна архитектура създаденеповторима за столицата бизнес локация, която привлечередица водещи международни компании. Разположението и в централна градска част дава възможност за лесен достъп до всяка административна и финансова структура на столицата, както и до живописните алеи на Борисова градина. Сградата предлага редица удобства не само за своите наематели, но и за жителите на квартал „Яворов“, като с това цели благоустройството на района, символ на стара София. „Полиграфия Офис Център”е място, където бизнесът среща изкуството в различни негови измерения.

В края на годината се проведе традиционнотоКоледното парти на „Адрес Недвижими имоти АД“ и „Имотека“.На събитието присъстваха около 650 гости, представители на кантори от цялата страна, както и компании от групата на AG Capital. Тамбяха отличени най-добрите служители за годината и раздадени над 50 награди.

2018-а бе силна и стабилна година за пазара на недвижими имоти в Бургас. Инерцията от 2017 продължи и през изминалите 12 месеца, видима в активността на купувачите. До края на лятото сделките се сключваха бързо. Клиентите добре се ориентираха на пазара и успяваха да открият подходящия имот за себе си в кратки срокове. С началото на есента се появи леко колебание у купувачите. Те вече отделят повече време за огледи и по-трудно пристъпват към покупка. Не са склонни да купуват на всяка цена.

Задържането се обуславя от банковите условия за финансиране. Макар в Бургас делът на покупките с ипотечни кредити да е относително нисък в сравнение с другите големи градове - 46% през 2018, при 40% за предходната година, поведението на банките има пряко отражение върху пазара. През 2018-а се обособяват два основни типа купувачи. Едните разчитат изцяло на свои пари, а другите – единствено на банков кредит. Клиентите, които използват заем за покупката, планират по-голямо банково участие. Сделките с финансиране над 80% вече представляват 25%, при стойности под 20% през 2017. Поради зачестеното търсене на заеми, покриваща цялата стойност на покупката, виждаме поетапно затягане на кредитната политика на банките в региона. Това доведе до забавяне на процеса по одобрение и случаи на откази за отпускане на кредит.

-          Какви са очакванията Ви за пазара през 2019 г.?

-          През тазигодина очакваме леко охлаждане на пазара заради промените в банковите условия. Освен по-високите изисквания към кредитополучателите, влияние ще окаже и поскъпването на кредитите. Европейската централна банка вече обяви, че ще започне лихвен растеж през втората половина на 2019 г. Важно е да обърнем внимание на клиентите, при тегленето на кредит да предвидят бъдещо увеличение на лихвата и да калкулират отражението върху месечната вноска. Препоръчително е тя да не надвишава 30% от месечния им доход.

-          Стигнаха ли цените на имоти своя пик и очаквате ли да тръгнат надолупрез новата година?

-          При цените на жилищата не се наблюдавашесериозно движение. Има минимално покачване в предпочитаните райони за живеене. В момента наблюдаваме задържане на стойностите, което се превръща в тенденция от края на миналата година. Двустайните апартаменти се търгуват средно между 40 000 – 44 000 евро, а тристайните – от 62 000 до 72 000 евро, в зависимост от локацията, типа строителство и състоянието на имота.

Презтазигодина не очакваме резки движения. Спад в цените е възможен за определени имоти – в непредпочитани райони, на по-висок етаж в сгради без асансьор, в недобро състояние.

-          Кои са топ районите за покупка на имот в Бургас?

-          Най-много сделки са сключени в ж.к. „Меден Рудник“. Въпреки поскъпването на имотите през последните две години там, жилищата все още са на достъпни цени, което привлича купувачите. Районът се отличава и с активно строителство, благодарение на което предлагането ще се увеличава и през тазигодина. Конкуренцията ще нарасне и това ще окаже натиск върху цените.

Сред търсените райони са още ж.к. „Възраждане“, „Изгрев“ и „Славейков“. През  последните месеци на миналата година се забелязва нарастващ интерес към кв. „Сарафово“, където се развива сегментът на ваканционните имоти.

„Лазур“ е предпочитан заради близостта си с морето и Морската градина, но клиентите търсещи в този район, имат по-високи изисквания. Ограниченият избор на нови качествени имоти ново строителство, затруднява допълнително сключването на сделки. Въпреки интересът за покупка в района, клиентите не са склонни да правят компромиси.

-          В какъв имот трябва да инвестираме, ако търсим добра доходност?

-          Повишаващата се инфлация и близките до 0% лихви по депозитите на банките дадоха стимул за пренасочване на спестяванията от банките към недвижимите имоти. Близо 27% от покупките през годината са с инвестиционна цел. Подобна стъпка изисква предварително проучване и консултация с брокер. Доходността зависи от локацията на имота, площта, вътрешното разпределение, обзавеждане, състояние на сградата. На първо място е видът на жилището. Бъдещите наематели имат високи изисквания, затова е важно да се осигури необходимото обзавеждане. Въпреки това съветваме собствениците да не влагат твърде много средства в луксозни мебели, извън най-необходимите, тъй като наемателите търсят най-изгодните оферти.

Имотите в предпочитаните райони за живеене – централна градска част и кварталите близо до морето, имат добра ликвидност. По отношение на големината, двустайните и тристайните апартаменти са най-търсени. Както и при продажбите, имотите на високи етажи в сгради без асансьор се реализират по-трудно.

-          Какъв тип имоти търсят купувачите в момента?

-          Голяма част от купувачите се интересуват от жилища в новопостроени сгради и проекти в строеж.

Най-търгувани през последните 12 месеца са двустайните имоти – близо половината от всички сключни сделки, без съществена промяна спрямо миналата година. Тристайните жилища представляват 26%. Делът на едностайните апартаменти леко намалява в сравнение с 2017 – от 14% на 11%. Покупките на къщи се увеличават минимално и достигат 7%.

-          Как ще повлияе на цената на имотите покачването на лихвите за ипотечни кредити?

-          При формирането на цените на имотите през 2018-а съществено влияние оказа банковото кредитиране. Улесненият достъп до финансиране и ниските лихви по кредитите доведоха до повишаване на цените на имотите. Ако станем свидетели на плавно покачване на лихвите по кредитите, каквито са очакванията за средата на 2019, цените на имотите ще се задържат нивата си. Възможно е обаче с това малко да отслабне активността на купувачите.