Весела Илиева, управляващ партньор на Unique Estates: Луксозният имот отново е най-стабилната инвестиция



Весела Илиева е управляващ партньор в UNIQUEESTATES. Компаниятае създадена през 2006 като специализирана консултантска фирма за продажба и отдаване под наем на луксозни недвижими имоти, и вече 14 години е лидер на този пазар. Ексклузивен партньор за България е на най-голямата международна мрежа за луксозни имоти LuxuryPortfolioкъм LeadingRE.

 


 

  • Г-жо Илиева, обикновено най-горният сегмент на пазара - независимо дали става дума за имоти, или за други стоки и услуги - остава и най-слабо засегнат от икономически сътресения.Как се възстановява пазарът на луксозни имоти след това принудително прекъсване?

 

 

  • Вярно е, че луксозният сегмент е най-устойчив и постоянен. И то не само при кризи когато имаме пазарен бум, той по същия начин реагира по-бавно. Така е и сега. Бих казала дори, че луксозният сегмент не се промени особено за последните месеци. Имаше пауза, разбира се, но тя по-скоро напомняше за луксозен магазин, който временно е затворил. Нашите клиенти са предимно от висшия мениджмънт или собственици на бизнес, които обикновено са много заети хора, често пътуващи. Сега изведнъж им остана свободно време и се оказа, че те искат много да си говорят с нас. Имаше доста слухове за спад в цените, но не го наблюдаваме, поне не във високия сегмент. Когато става дума за предлагане, на практика нямаме клиент, който заради тези два месеца да е казал: свалям цената с 15 или 20 процента. Единствено на масовия пазар се наблюдаваха единични случаи на хора, които са инвестирали или имат кредит, остават без работа и са принудени много бързо да вземат решения за излизане от инвестиция. Докато при нас всеки предпочита да изчака. Няма продавач, който да се е оттеглил от пазара, нито такъв, който чувствително да е намалил цените.

 

 

  • Ще успее ли до края на годината пазарът да навакса това прекъсване?

 

 

  • В момента сме горе-долу на 70% от оборотите, които сме реализирали преди. Смятам, че още до края на юли ще стигнем до 70%, а до септември-октомври паузата ще бъде наваксана напълно. Честно казано, аз бях малко по-голям песимист за възстановяването на пазара, защото два месеца бяхме буквално затворени. Но явно хората бързо се отрезвиха и се върнаха към нормалния живот. Клиентите в момента са много активни. Дори и да има втора вълна на коронавируса, всички участници на пазара сме много по-подготвени. Всеки е настроил системата и организацията във фирмата си така, че да продължи работа. Дори можем да извлечем ползи от изминалите месеци.

 

 

  • Тоест кризата е и възможност за фирмите да станат по-ефективни?

 

 

  • По-ефективни, по-бързи, с променен начин на мислене. Преди, когато са ми предлагали видеоконферентни срещи, съм отказвала, държах на личния контакт. Докато сега повечето вътрешни срещи са дистанционни. Ако говорим за пазара на недвижими имоти като цяло, там също настъпва отрезвяване. Очакванията за 2020-2021 година бяха да започнат множество нови проекти. Но сега новите разрешителни за строеж са намалели чувствително. Новото строителство, което беше започнало през 2019, продължава да се строи. Но опасенията, че след това ще настъпи свръхпредлагане и презадоволяване на пазара, вече не са на дневен ред.

 

 

  • Можем да очакваме дори спад в предлагането, така ли?

 

 

  • По-скоро да. Инвеститорите сега са много по-предпазливи и внимателни. Така че стартирането на нови проекти ще се забави. Балонът, който отново беше започнал да се раздува, ще се свие и новото луксозно строителство, което излиза на пазара, може би ще бъде дори по-малко от търсенето. Това също е положително.

 

 

  • Сегментът, в който вие работите, е най-чувствителен към качеството на строителството. Как еволюира то по ваши наблюдения?

 

 

  • От една страна, непрекъснато навлизат нови технологии и добри практики. От друга, много квалифицирани работници изтичат навън, към Западна Европа. По принцип клиентите учат инвеститорите. В миналото у нас клиентите бяха непретенциозни и инвеститорът гледаше да изкара максимален марж между вложеното и полученото. На практика всичко се купуваше, без значение от качеството. Сега не е така. Особено в луксозния сегмент клиентите са хора, които пътуват, имат опит от други места и могат да сравняват. Не можеш да им продадеш нещо само с една красива брошура. Хората вече са доста образовани, познават материалите, знаят какво искат. Затова и пазарът на зелено не е много развит: клиентът изчаква, той иска да види сградата с акт 15, с акт 16. През 2009 идваха клиенти и купуваха по 4-5 апартамента в една сграда, без дори да се интересуват на кой етаж са. Сега няма такава еуфория. Хората купуват най-вече за собствени нужди, защото им се е родило още едно дете, или защото са си намерили по-добра работа. Такъв клиент не бърза. Той иска да види, да пипне, да е сигурен. Онези, които купуват с инвестиционна цел, действат по същия начин. Проучват какви други сгради е построил този строител, с какво качество. Това дисциплинира и самите строители, разбира се. Имаше немалко примери за сгради, които вече не могат да се реализират на никаква цена заради некачествено строителство.

 

 

  • Евентуалното влизане на България в еврозоната отново е актуална тема. То може да се случи най-рано след три години, но какъв ефект смятате, че би имало върху имотния пазар?

 

 

  • Като цяло нашите имоти - и като себестойност, и като продажна цена - още са подценени спрямо страните от еврозоната. Най-скъпите имоти при нас са около 3000 евро на квадрат, докато в някои страни достигат до 10-12 хиляди евро. Как би се отразило еврото? Смятам, че ще ни направи по-отворени и може би повече европейски граждани ще дойдат да инвестират - и като купувачи, и като предприемачи.Можем да видим Румъния, която само заради по-голямото си население е много по-развит пазар от българския. Чуждите инвестиции в бизнес имоти там са несравнимо повече, много централи на големи компании са в Букурещ, а не в София. Докато у нас може би 95% от жилищните имоти са вътрешни сделки от български клиенти. Така че ние сме един изключително затворен пазар. Да, също така и стабилен пазар, и затова не се повлиява толкова от глобалните промени. Но София разчита изцяло на хората, които идват да живеят тук от другите български градове. Населението не се увеличава. Нито пък идват повече работници от други европейски държави. Пазарът се крепи само на урбанизацията, на притока на население от по-малките към най-големите населени места.

 

 

  • Това не предпазва ли пазара у нас от класическите балони, коитоса характерни за този сектор?

 

 

  • Точно така, това ни предпазва. Пазарът е толкова затворен, че е почти изолиран от всички други неща, които се случват по света. Но едно отваряне на България би трябвало да ни раздвижи, да доведе повече инвестиции и повече големи компании в други сектори. А те ще търсят офис площи, жилища за служителите си, ще харчат пари. Да, себестойността на продукта може да се повиши, но няма да е толкова много, а инвеститорите ще имат възможност да повишат и цените си. България е затворена и в други отношения -като политика за издаване на временни лични карти за чужденци например. Има хора от трети страни, които искат да имат достъп до Европа, да живеят и да работят тук. Но процедурата, с която да им го разрешим, е доста тромава. Особено в сравнение с близки държави от Европейския съюз като Гърция, като Кипър. Те имат много чуждестранни граждани, които инвестират - след внимателни проверки, разбира се. Това са хора от арабските страни, от Русия. В България има възможност при голяма инвестиция в ценни книжа, над 2 милиона лева, ако не греша. Но това не подпомага по никакъв начин пазара за недвижими имоти. Ако човекът инвестира същите 2 милиона в къща например, това не му дава право на лична карта. Всички руски граждани, които купуват имоти у нас, трябва да кандидатстват за виза, за да ги посещават. Ако променим малки неща, можем наистина да отворим и да раздвижим пазара. Защото тези хора не само купуват имоти, но и харчат пари, записват децата си да учат, посещават моловете и така нататък.

 

 

  • Много анализатори предвиждат, че след карантинните мерки ще се промени отношението към офисите и ще има растяща тенденция към работа у дома. Очаквате ли негативни ефекти върху пазара на офис площи?

 

 

  • Не съм специалист, тъй като имаме друга компания, която се занимава с офисни площи. Но какво се случва в момента? Големите аутсорсинг компании, които имат присъствие тук, до края на годината ще са homeoffice. Потребностите и търсенето на наемателите вече се променят. Неизбежно този пазар ще претърпи трансформации.

 

 

  • Смятате ли, че е възможно самата концепция за офиса да отпадне в дългосрочен план?

 

 

  • Не смятам. В момента се говори много за това. Както и че ще приключи модата на т. нар. споделени офиси. Аз не го вярвам. Разбира се, огромните общи пространства, отворените офиси, които бяха основна тенденция в последните години, може и да не оцелеят. Вече има доста архитекти, които предлагат връщане към по-старомодния подход с кабинетите, отпреди 20 години. Възможно е даже заради този преход да се окажат необходими допълнителни площи. Като цяло не мисля, че тази криза ще промени индустрията. В Америка от дълги години се опитват да наложат "домашния офис", защото това излиза доста по-евтино - и не успяват. Ефективността на хората при homeofficeе много по-ниска. А и се получава една социална изолация - самите хора не се развиват, депресират се и така нататък. Тези резултати са известни дори отпреди епидемията, и ясно показват, че работата у дома не е добра нито за работодателя, нито за служителя. Тъкмо затова се появиха и т. нар. споделени работни пространства. Това само доказва, че ще има нужда от офиси и в бъдеще. Да, категорично. Впрочем ние в България никога не сме били особени почитатели на другите решения, които идват най-вече от Америка.

 

Източник: BulgariaOnAir




Видяна: 333


« Назад към всички новини



Наши партньори