COVID-19 разтърси, но не срути имотния пазар

Инвестираните средства през последните 9 месеца на годината в сделки с имоти са над 8 милиарда лева

През изминалата година голяма част от хората преосмислят живота между четири стени и на преден план са излезли имотите със собствен двор, които са по-уединени и отдалечени, сочат наблюденията на експертите

Жилищният пазар в България премина колебливо, но без тежки сътресения през коронавирусната криза през 2020 г. Замръзването от средата на март, когато в страната ни бе въведено извънредно положение заради коронавируса, последва от скок на продажбите през летните месеци. Брокери обясняват запазването на интереса към покупките на жилище с желанието на хората в ситуация на криза да потърсят убежище за спестяванията си в имоти като традиционна и позната форма на инвестиция и с благоприятните лихви по ипотечните кредити.

Очакванията обаче са за трудна 2021 г. заради продължаващата неяснота около овладяването на пандемията и последиците за икономиката, парламентарните избори през пролетта и изтичането на банковите мораториуми.

„През изминалата година станахме свидетели на голям и много рязък поврат на пазара на недвижими имоти в България, а именно преминаването от пазар на продавача в пазар на купувача.“, каза пред Investor.bg Изабела Клисарска, изпълнителен директор на компанията за недвижими имоти „Явлена“.

„Още при първоначалния стрес от въвеждането на извънредното положение повечето участници на пазара си дадоха сметка, че купувачите ще са тези, от които ще зависи дали и на какви нива ще се осъществяват сделките. През изминалата година само за територията на София има издадени разрешения за строеж на жилищни сгради за около 900 хил. кв.м площ, а за страната обемът надхвърля 2,5 милиона кв.м. Когато погледнем и към издадените разрешения за строеж за административни сгради и офис площи и отчетем големия срив в този сегмент, който вероятно ще продължи през следващите една-две години, на пазара ще излезе голямо количество имоти без купувачи за тях“, допълни тя.

Според Добромир Ганев, председател на Управителния съвет на „Национално сдружение Недвижими имоти“ (НСНИ), малките и средните предприемачи са подходили отговорно към променената ситуация на пазара след началото на пандемията, като са решили да замразят проектите си, а това в известна степен е намалило натиска върху имотния пазар. „Тези предприемачи възприеха подобна тактика, защото разполагат с по-малка експертиза да прогнозират развитието на пазара и защото разчитат изключително на продажбите „на зелено“ за финансирането си. Някои от тях предпочетоха да намалят рисковете пред себе си и най-вече пред клиентите си, което е отговорно поведение“, отбеляза той.

Сделките

Брокерите отчитат, че след паузата на пазара през пролетта заради извънредното положение активността е започнала да се покачва леко през май, а през юни пазарът е бил особено силен дори при сравнение с нивата отпреди пандемията. „Третото тримесечие задмина миналогодишните нива на активност и брой сделки с ръст от малко под 3% за територията на цялата страна, а за някои от големите градове ръстовете достигаха 7%, 8%, дори над 12%“, посочи Изабела Клисарска.

Според Добромир Ганев значителният ръст на реално сключените сделки през третото тримесечие може да се обясни с отлагането на покупките през второто тримесечие, когато страната ни все още беше в извънредно положение заради коронавируса, на благоприятната политика на банките към лихвите и разумните критерии за ипотечно кредитиране. „Той може да е резултат и от подобряването на икономическите показатели в страната – много малка безработица, добри данни за доходите, а това веднага се отразява и на имотния пазар“, отбеляза той.

През октомври и ноември обаче темпото отново се забавя, като в „Явлена“ отчитат за ноември спад на национално ниво от почти 7%. „Втората вълна на заразата започна все по-осезаемо да оказва своето влияние с бързо нарастващия брой новозаразени. При продавачи, купувачи, нотариуси сроковете за приключване на сделки станаха все по-непредвидими основно заради невъзможност за физическо присъствие на финализирането им“, каза Изабела Клисарска.

Според Добромир Ганев четвъртото тримесечие обичайно е най-силното през годината, но усложнената здравна обстановка дава своето отражение на пазара. „Все пак решението за покупка на недвижима собственост е много добре осмислен акт и дори да има забавяне на покупки, огледи и сделки през четвъртото тримесечие, вероятно те ще се прехвърлят в следващите тримесечия“, очаква той.

По думите му пазарът към момента е добър, а обемът на вложените спестявания е сериозен. По изчисления на неговата компания „Форос“ 1,8 млрд. лв. са вложени в започнато ново строителство през деветмесечието на тази година, а инвестираните средства в сделки с имоти достигат 8 - 9 млрд. лв. „Това превръща българските граждани в най-големите инвеститори в този сектор“, отбеляза Ганев.

Големите градове

Според Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties, четирите най-големи пазара в страната – София, Пловдив, Варна и Бургас, са се представили добре тази година въпреки пандемията. „В различните етапи на годината и активността на купувачите в различните градове варираше. Наблюдавахме стабилност по отношение на покупките на жилища за собствено ползване в София, инвестиционна активност в началото на пандемията във Варна от българи, завърнали се от чужбина, и засилен интерес около Бургас и по Южното Черноморие за покупка на ваканционен имот в ниския ценови сегмент през летните месеци.“, отбеляза Клисарска.

Купувачите и продавачите

Началото на кризата и наложената от коронавируса изолация са накарали голяма част от хората да преосмислят живота между четири стени, а на преден план са излезли имотите със собствен двор, които са по-уединени и отдалечени от други хора, сочат наблюденията на експертите. Запитванията, отправени за къщи за периода от март до ноември, са над четири пъти повече в сравнение със запитванията, отправени в периода от юни 2019 г. до февруари 2020 г.

Според Добромир Ганев тенденцията за придобиване на крайградски имот, катализирана от пандемията, вероятно ще се задържи и през следващите години. „Тя в никакъв случай не е масова, но хората се замислиха за подобна възможност и намират доста основания да направят такава стъпка. Около големите градове има села, които предоставят добри възможности от гледна точка на транспорт, близост до големия град, инфраструктура за обезпечаване на нормален социален живот. Те привличат и най-голям интерес от страна на купувачите“, отбеляза Ганев.

Имотите

Освен традиционния интерес към жилищни имоти за лично ползване, който движи пазара през последните няколко години, 2020 г. е дала тласък и на покупки на имоти, които не са били толкова атрактивни до момента, но пандемията ги е превърнала в хит – апартаменти на последни етажи с големи тераси и по възможност с богато озеленяване, апартаменти на партерни нива в затворени комплекси с обособени собствени дворни площи, ваканционни имоти с перспектива за по-продължително използване, селски къщи и парцели, сглобяеми къщи в близки до големите градове населени места, сочат наблюденията на „Явлена“.

Според Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес", хората все по-често търсят готови жилища, които само да обзаведат или директно да заживеят в тях. Затова и строителите се преориентират към продажбата на напълно завършени имоти с подови настилки, шпакловани стени, монтиран санитарен фаянс, поставени врати. Тези разходи повишават и цената на жилището, отбеляза тя. Тенекеджиева допълни, че все още има интерес към панелните жилища често в резултат на емоционална връзка към този тип имоти или желание на родителите да купят жилище на децата си, сходни с това, в което са израснали. 

Банките

В началото на извънредното положение голяма част от банките временно са забавили или замразили отпускането на ипотечни кредити, но с изясняването на ситуацията около коронавируса част от тях бързо са се адаптирали към новите реалности и са възстановили работата си на нормални нива, сочат наблюденията на брокерите.

Цените

През 2020 г. цените на имотите са се променили минимално с ръст в рамките на 2% до 5% по данни на Bulgarian Properties. Очакванията са те се запазят почти без изменения и през 2021 г.

Какво ще движи пазара през 2021

Според Ганев 2021 година няма да е лесна за икономиката, а вниманието ще бъде насочено към процедурите по ваксинация. Парламентарните избори през пролетта могат да окажат влияние на активността на имотния пазар. И все пак основно ще влияят банките и техните условия по кредитите, наличната ликвидност в икономиката, както и темпът на развитие на безработицата и доходите на населението.