- Г-н Желязков, купувачите на пазара в Бургас имат нагласата за рязък спад на недвижимите имоти, възможно ли е това?
- Хората са устроени да вярват в това, за което мечтаят. И това е съвсем нормално. Естествено е в период на промени, социални и икономически, и при наличие на забавяне темповете на пазара, голяма част от купувачите да считат, че това ще се отрази на цените на имотите в посока понижаване. Да, спад на цените е възможен. Това е естествен процес на пазара. Важно е обаче да се направи едно уточнение – има съществена разлика между „рязък спад“ и „спад“. Ако направим сравнение с близкото минало, когато се отчиташе понижаване на цените, то в онази криза цените падаха в продължение на няколко години. Постепенно и не рязко. Този процес е свързан с няколко важни фактора. Търсенето и предлагането към този момент не са се променили драстично. Имаше сериозна пауза за около 2 месеца, но към момента сделки се случват и то на почти същите нива от преди извънредното положение. Увеличено предлагане към момента няма. Това обуславя конкурентна среда за купувачите. Възможно е поради икономическите изменения, затруднения в обслужването на кредити по ипотеки, и увеличаване на безработицата, да последва ръст на броя на предлаганите за продажба недвижими имоти. Това отново обаче ще се случва плавно във времето.
- Все повече брокери се обединяват около нагласата, че ще има спад в цените на имотите, кога и колко ще паднат цените според вас?
- Да. Не само купувачите имат тази нагласа към днешна дата. Голяма част от брокерите на пазара и специалистите в сектора също споделят своите прогнози за понижаване на цените. Някои дори вече говорят и за конкретни случаи. На този етап е трудно да прогнозираме дали, кога и с колко ще се променят цените и това е така, защото все още сме в период на ограничителни мерки и в положение на изчакване на нормализиране на обстановката в страната от голяма част от участниците на пазара. Оптимистичен е фактът, че се наблюдава възстановяване активността на купувачите. Стабилността на банковата ни система, наличието на сериозен обем спестявания на домакинствата и ниските лихвени нива по кредитите са допълнителен катализатор за покупко-продажбите на имоти. Ако има спад на цените, по-логично е той да се усети осезаемо в най-засегнатите сектори, а именно: ваканционни имоти, бизнес/туристически имоти и жилищни такива в най-засегнатите от евентуалната криза райони.
- Кои са основните фактори за спад на цените, защото и преди кризата с коронавируса имаше много бавен темп на растеж?
- Цените на имотите зависят основно от поведението на участниците на пазара – банки, инвеститори, купувачи и продавачи. При евентуално затягане на кредитирането (повишаване на изискванията, затруднен достъп до ресурс) или повишаване на лихвите е възможно ценовите нива да се понижат. Същото важи и в случай, че значително нараснат предлаганите имоти – конкуренцията ще се повиши и това ще окаже натиск върху цените. Ако погледнем по-общо, пазарът на имоти е в пряка връзка с политическата и икономическа стабилност в страната. Промяната в доходите на населението би повлияла върху търсенето и активността на купувачите.
- В момента каква е активността на пазара относно направени огледи в сравнение с месеците преди кризата?
- Броят на огледите рязко намаля с въвеждането на извънредното положение. След спада на активността през изминалите седмици, вече отчитаме възстановяване. Това ни дава знак, че интересът на клиентите се е запазил. Голяма част от тях изчакаха да бъдат разхлабени мерките, свързани с COVID-19. Нормално е клиентите да са по-несигурни и предпазливи в действията си, което вероятно ще продължи и през следващите месеци. Повечето от тях осъзнават сигурността на инвестицията в недвижим имот, което допринася за устойчивата активност на пазара.
- Мотивирани ли са купувачите в момента да реализират бързо сделка, намирайки търсения имот?
- Относително е и не мога да отговоря еднозначно. Всички говорят за спад на цените. Това кара купувачите да се колебаят и да очакват промяна на пазара. Въпреки това, онези, които търсят имот, за да задоволяват жилищни нужди и имат възможност да завършат покупката сега, реализират сделки бързо. Често за финалното решение определяща е адекватно определената офертна цена на имота. В тези случаи купувачите действат бързо и рядко се стига до допълнителни преговори за отстъпка.Важното в настоящата ситуация за всеки, който възнамерява да продаде или купи недвижим имот, е да получи максимално актуална и точна информация от професионалист в бранша, за да направи информиран избор и да вземе максимално обосновано решение.
- Какъв процент отстъпка са склонни да правят продавачите в момента?
- Ние в АДРЕС винаги консултираме продавачите при определянето на офертната цена на техния имот. Правилно определената цена води до по-голям интерес и често сделките се сключват без допълнително договаряне. Ако на този етап търсим тенденциозност в склонността на продавачите да коригират първоначалната цена, то не можем да обобщим, че има такава. Разбира се винаги има продавачи, склонни да отстъпят от офертата и това в повечето случаи е обосновано от конкретни фактори (спешна нужда от средства, затруднения при обслужване на кредит и др.). Такава тенденция все още не се наблюдава, но като се вземат предвид прогнозите за бъдещите икономическите последици, е редно продавачите да се вслушват в съветите на своя брокер. Съветът, който аз давам винаги, е да поискатбезплатно мнение и консултация отнаш професионалист и чак след това да предприемат действията по продажба на своя имот. Ако се доверят напълно на опита ни, ще избегнат възможностите за грешка.
- Какво се случва със строителния бранш и проектите, които в момента се изпълняват?
- Към момента нямаиндикации за сериозни промени. Строителството беше един от секторите, които продължиха работа и по време на извънредното положение. Това показва сигурността на инвеститорите за завършването и реализацията на своите проекти. Част от промените, които банките въведоха в условията си за кредитиране, засягат финансирането на имоти в ранен етап на строителство. Вероятно това ще се отрази на продажбите на имоти в сгради преди акт 15, но засега не се очакват по-значителни изменения.
- Много брокери споделят, че купувачите на пазара все по-често обръщат внимание на крайградски и ваканционни имоти, какви са вашите наблюдения?
- Определено наблюдаваме засилен интерес към имоти извън града – най-често къщи и вили. Виждаме как постепенно погледът на клиентите се обръща към по-спокойна и здравословна среда за живеене. От гледна точка на ваканционните имоти не можем да отчетем ръст на интереса. Обичайно такъвотчитаме през първите 4-5 месеца всяка година или по-друг начин казано, преди летния сезон. Засегае трудно да сме оптимисти по отношение на този тип имоти, предвид очакванията за слаб туристически сезон и несигурност в бранша.
- По какво си прилича тази криза с голямата рецесия през 2008-2009 година?
- Настоящата ситуация съществено се различава от кризата 2008-2009 г. Предишната криза беше чисто финансова. Фалити на банки и големи финансови корпорации бяха причините за срива на пазарите. При настоящата ситуация обаче, всичко се случва по неестествен или по-точно казано непознат начин. Причината за сегашните промени е изключително различна и води след себе си неестествени изменения. Голяма част от секторите на икономиката буквално спряха работа в момент на изключително благоприятни условия за бизнеса и бележещи ръст за всеки нов отчетен период. В имотния сектор не е по-различно. Ако през 2008-2009 година се знаеше, че банките спират да кредитират и че световният пазар на недвижими имоти търпи сериозен срив, то в момента очакванията са зависими и свързани с развитието на пандемията. Пазарът на недвижими имоти е обвързан с другите сектори на икономиката и тяхното състояние. Това означава, че сделки ще има, но колко и на какви нива ще зависи от общото състояние на икономиката и платежоспособността на населението. Реалните възможности на българските граждани за закупуване на недвижим имот се промениха сериозно през последните 3 месеца. Голяма част от хората загубиха работата си, други бизнеса, който са развивали и в който са инвестирали. Ключови сектори, като туризъм, транспорт, култура са с неясна съдба за следващите месеци, а може и за по-дълъг период. Малкият и среден бизнес, осигуряващ доходите на повечето работещи, търпи огромни загуби и в по-голямата си част вероятно няма да бъде възстановен скоро. Това обуславя невъзможността на голяма част от потенциалните купувачи да покрият критериите на банките за отпускане на жилищен кредит, както и спад в интереса към инвестиционни сделки. Неминуемо това ще се отрази и на сделките с бизнес имоти.
- Какъв е оптимистичният сценарий за бранша?
- На първо място е важнода няма нова вълна на COVID-19, както и нови ограничения и забрани за хората. Тогава ще можем да прогнозираме оптимистично, като предвиждаме всички особености и потенциални изменения на пазара. Процесът ще е бавен. Въпреки, че не всички споделят оптимистичните прогнози, те са за възстановяване на пазара за недвижими имоти до 80% в рамките на тази календарна година. Със сериозна тежест ще повлияе развитието на секторите с най-голям брой заети в страната, както и банковите условия за кредитиране. Важно е да кажем, че сделки ще има и да успокоим всички, които изпитват страх от тотален срив. Не говорим за такъв. Говорим за това колко бързо ще се възстанови пазарът след кризата, провокирана от коронавируса. А дотогава всеки може да се довери на професионална консултация и съдействие от наш специалист, за да осъществи най-изгодно своята сделка.
Фактор Бургас 11.06.20
