Макар и реални, по-високите цени на жилищата изпреварват драстично нарастването на доходите и стават непосилни за купувачите
Покачването на лихвите допълнително охлажда интереса за ипотечно кредитиране, а се очаква и банките да бъдат много по-взискателни към потенциалните си клиенти
Предстои забавяне на жилищния пазар в България. Потенциалът на търсене се изчерпва, а редица други фактори ще моивират забавения темп през следващите години. Нарастванетона доходите на населението изостава от скоростта на покачване на цените на жилищата, което също води до охлаждане на жилищния пазар у нас. Това коментираха представители на имотната индустрия по време на бизнес дискусията „Пазарът на имоти в динамична среда“, организирана от имотния портал Imoti.net, пишеInvestor.bg.
„Нашият пазар е в състояние, при което търсенето вече не може да приема по-високи реални цени на жилищата, затова броят на сделките ще започне да намалява, но динамиката все още е по-добра в сравнение с периода преди COVID кризата“, коментира Мирослав Владимиров от ЕРА „България“. Според него за момента пазарът е устойчив и ако не се случи непредвидено събитие, в следващата година и половина ще се наблюдава леко затихване на броя на сделките, а цените ще отразяват значителната инфлация. Владимиров обаче очаква влизане на страната ни в еврозоната през 2024 г. да създаде силен мотив за търсене, който „може да промени пазара за една нощ“. Един от големите рискове пред него в по-дългосрочен план е отрицателното демографско развитие, изтъкна експертът.
Христо Георгиев от iHome Real Estates също не очаква сътресения на жилищния пазар у нас през 2023 г., а за тази година прогнозира, че броят на вписаните сделки ще се доближи до нивото от около 250 хил., достигнато миналата година. „Купувачите са предпазливи и резервирани, по-взискателни са към типа строителство, към банката, която ги финансира, това е нормално отрезвяване на пазара“, отбеляза Георгиев.
Инфлацията в последните две години е повишила себестойността в строителството с 27%, каза Георги Шопов, председател на Управителния съвет на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП). И добави, че по-основно влияние върху стойността на крайния продукт има повишената цена на терените за жилищно строителство – за две години тя е нараснала с до 50%. „Стойността на терена влияе в зависимост от района от 20% до 80% на стойността на крайния продукт“, който е поскъпнал с между 18% и 28%, отбеляза Шопов.
По думите му в поскъпването на строителството и на жилищата нямаше да има нищо лошо, ако със същите темпове нарастваха и доходите на населението, но това не е така. Разминаването води до известно охлаждане на жилищния пазар – запитванията са нараснали спрямо миналата година, но сделките са намалели с 12%, сочат наблюденията на Шопов. „Това показва, че нуждата от жилище остава, но възможностите на хората за придобиването му намаляват“, отбеляза той. В същото време делът на хората, които купуват жилища с инвестиционна цел, е нараснал от 15% на 19%.
Шопов определи като негативна тенденция част от предприемачите да задържат имотите и да ги продават на по-късен етап след акт 16 заради липсата на яснота за себестойността вследствие на покачването на строителните материали и непрекъснатото повишаване на цените на жилищата. „По този начин предлагането намалява, а търсенето остава постоянно и се насочваме към тенденцията в западноевропейските страни, където населението в големите градове няма шанс за собствено жилище“, коментира Шопов. Той добави, че за момента няма спрени жилищни обекти и очаква стартирането на нови да продължи, тъй като по-високите изисквания на хората към жилището, което обитават, и към заобикалящата ги среда създават постоянен поток от клиенти, търсещи покупка на имот.
Един от основните двигатели на жилищния пазар у нас в последните години бяха ниските лихви по ипотечните кредити, но очакванията са от следващата година те да започнат плавно да нарастват, каза Даниела Иванова от „Пощенска банка“.
Тази година лихвите по ипотечните кредити у нас са достигнали историческо дъно от 2,2%-2,3%, а обемите на усвоените ипотечни кредити бележат рекорден ръст. Това обаче се дължи основно на ръста на средния размер на жилищните кредити, който за пет години до 2022 г. се е удвоил от 56 хил. лв. на 103 хил. лв., а не толкова на броя усвоени кредити, обясни Иванова. В София между януари и септември обемът на усвоени ипотечни кредити в „Пощенска банка“ е нараснал с 44%. В последните тримесечия обаче запитванията за нови ипотечни кредити вървят надолу, отбеляза Иванова.
Ценка Божилова, управляващ партньор в „Адванс Експертни Оценки“, наблюдава изискване на банките за по-голямо самоучастие на клиентите при закупуването на имот. Тя очаква в бъдеще по-предпазливо финансиране от банките на имоти на акт 14 заради повишени очаквания за риск пред завършването на определени проекти. Божилова отбеляза, че в редица европейски страни обявите за имоти включват енергиен клас и енергийно потребление на жилището, така че хората да могат да вземат решение дали да го купят или наемат на базата на тези характеристики. "Ще се радвам, ако видя отразяване на тези аспекти в имотни обяви и у нас. Голяма част от банките вече изискват да отразяваме в оценките си дали сградата има енергиен сертификат или не. В много от случаите обаче отговорът ни е, че нямаме информация“, каза Божилова. И призова за по-добро събиране на данни, тъй като е много вероятно скоро банките да бъдат накарани да направят преоценка на портфейлите си с оглед на качеството им откъм сгради с определен енергиен клас.
