Наблюдава се засилен интерес към новите жилищни райони „Мадика“ и „Хоризонт“, които имат перспектива за развитие
Българи пред пенсия, които живеят и работят в чужбина са едни от новите купувачи на недвижимост в Бургас
Г-жо Генова, какъв беше пазарът на недвижими имоти през 2025 година?
Пазарът през 2025 година беше динамичен. Купувачите продължиха да са активни, да търсят имоти, да теглят ипотечни кредити и да купуват. Заради това и цените се повишиха средно с 16% за годината. В същото време част от продавачите продължиха с изчаквателната позиция, като оттеглиха имотите си от пазара в стремеж да ги реализират по-късно на по-висока цена. Продадоха само тези, които имаха ясна цел как да вложат получените от имотите си средства.
Какви са очакванията ви за пазарните условия през новата година?
Всички очакваме успокоение на пазара. Аз лично прогнозирам, че купувачите ще избират внимателно, няма да бързат, няма да купуват на всяка цена. Очаквам, че ще излязат повече оферти от продавачи, т.е. ще има по-голямо предлагане. Въпреки че в момента пазарът се движи по инерция и в първите дни след Новата година има много запитвания от купувачи, както и оттеглени оферти от продавачи.
Ще продължи ли темпът на растеж на недвижимите имоти?
В момента няма причини да спре ръстът на цените на имотите. Банките дават ипотечни кредити при ниски лихви, доходите на хората са нарастнали и те търсят в какво да инвестират. Разбира се, истерията покрай въвеждането на еврото стихна и сега не се очакват такива значителни ръстове на цените както в последните години – по 15 -17% годишно. Сега очакванията са под 10% поскъпване на имотите в рамките на 2026 г.
Според някои икономически анализатори дори е възможно да поевтинеят, но това зависи от съвкупност от фактори.
Кога може да очакваме успокояване на пазара, предвид силните темпове на разтеж през последните години?
Вече може да очакваме успокояване на пазара. Няма да има покупки с цел изсветляване на средства. Ще купуват тези, които се нуждаят от жилище или пък тези, които искат втори дом /ваканционен имот/ или инвестиция.
Ще продават тези, които имат идея какво да направят с получените средства. Ще се продават съсобствени наследствени имоти, ще се продават жилища, за да се купят по-големи, или по-малки, или на друга локация.
През последните години се засили строителството в новите жилищни райони Мадика и Хоризонт в Бургас, ще се запази ли интересът от страна на купувачите на тези места?
Интересът към двата нови жилищни комплекса на Бургас – Мадика и Хоризонт се засилва непрекъснато и то с бързи темпове. Изкупуват се жилища „на зелено“, дори все още на чертеж, с издадено разрешение за строителство. Интересът е оправдан и ще се запази. Това са нови жилищни комплекси и нова инфраструктура, сградите са модерни и повечето от тях са с предвидено управление на етажната собственост и прилежащите площи. Имат такса поддръжка, а българинът вече започна да предпочита такива затворени комплекси, тъй като вижда предимствата. Освен това новите жилищни райони имат перспектива на развитие, там се предвижда студентски кампус и ще бъдат обитавани от много млади хора.
Постоянна тема на разговор е презастрояването в Бургас, накъде трябва да се разширява градът, за да бъде атрактивен за купувачите?
Както вече казах, Бургас се разширява на север и северозапад с комплексите Мадика и Хоризонт и това е доброто решение. Разширяването на Меден рудник засега не е толкова атрактивно, тъй като още не е изграден обхода през езерото Вая, с който би трябвало да се реши проблемът с натоварения трафик и задръстванията. А презастрояването е вече факт навсякъде, не само в центъра, Възраждане, Братя Миладинови и Лазур. „Уплътняват“ се пространства между блоковете и в комплексите Славейков и Изгрев, и там вече се очертава проблем с паркирането.
Какъв е интересът към селските имоти в близост до Бургас, очаква ли се повишаването на цените да се почувства и там?
Интересът към селските имоти намаля в сравнение с бума, който претърпяха по време на ковид изолацията. Тогава започнаха да се търсят селски къщи с дворове със собствен водоизточник и по възможност и собствено ел. захранване от фотоволтаици. Сега по-скоро се търсят като втори дом, за да прекарват семействата уикенди и празници там – сред природата и на спокойствие. Не малко семейства, след прежавяна еуфория от покупката на селска къща и намерение за спокоен живот, видяха не малко недостатъци. Сред тях са липсата на детски градини, училища, медицински центрове. Някои се адаптираха да карат всяка сутрин децата в близкия град и вечер да ги прибират, но други се преместиха.
Защо темпът на растеж при цените на ваканционните имоти изглежда най-бавен на пазара в Бургас и региона?
Може би в момента най-бавно растат цените на ваканционните имоти, но това има своето обяснение. Поскъпването при тях беше най-голямо и то в пъти през последните 5-6 години. Докато през 2019 г. в Слънчев бряг се предлагаха студия по 9000 евро, от които 1000 евро комисион за брокер, в момента рядко може да се открие такъв имот за по-малко от 30 000 евро. Т.е. нарастването на цените е повече от три пъти. Така че ваканционните имоти са достигнали близо до своя апогей в цените и затова ни се струва, че почти не поскъпват в сравнение с градските имоти.
Какъв е профилът на купувача в момента?
Профилът на купувача от няколко години е един и същ. На първо място млади семейства, които купуват своя първи дом и те търсят тристайни или четиристайни апартаменти, тъй като имат малки деца и работят хоумофис. За радост това са българи, които са не само бургазлии, но и софиянци, пловдивчани, дори завръщащи се от чужбина. Подчертавам, че те работят към международни компании, хоумофис. Градът нищо не предлага като работа на младите хора, но пък им предлага добри условия за отглеждане на деца.
На второ място купувачи са българи в чужбина, на които предстои пенсиониране и те искат да се завърнат тук и да се устроят. На трето място – българи, които искат да инвестират във ваканционен имот, който да ползват лично и/или да отдават за нощувки през сезона. Има купувачи украинци, които вече се устройват трайно тук.
През последните 20 години когато говорим за недвижими имоти в Бургас става въпрос единствено и само за жилищно строителство. Кога ще водим разговор за бизнес имоти в Бургас?
Най-краткият отговор е – когато има бизнес в Бургас. Да, има отделни търсения за покупка на складови площи, на халета, подходящи за автосервиз или автопарк. Но сме свидетели как години наред стоят без наематели обекти в центъра на Бургас, които преди това пък дълги години са били култови заведения. Собствениците не могат да проумеят, че трябва да свалят искания наем, защото в противен случая ще останат без нищо.
Това, което се продава или наема бързо са търговски помещения 20-30 кв.м. Те се използват за фризьорски и козметични салони.
Защо при всяка сделка с имоти е препоръчително да имаме доверен брокер до себе си?
Защото брокерът е наясно и с пазара на имотите и със строителите, които продават „на зелено“, и с условията на банките, които кредититар, и с агенциите, които посредничат. Компетентният брокер може да спести много време, притеснения, нерви и пари и на купувача, и на продавача. Много купувачи остават изненадани от липса на акт 16 или пак наличие на такса поддръжка, когато вече сделката е минала. Или пък непосредствено преди изповядането пред нотариус лъсват неподозирани тежести върху имота или пък наследници. Това с брокер няма как да се случи. Съмнявам се, че един купувач може да защити интереса си сам, ако продавачът му представи нотариален акт дарение или констативен нотариален акт. Давам пример с най-честите и разбираеми случаи. Има и други, далеч по-завоалирани капани, които един купувач няма как да знае. Продавачът пък може да разчита на компетентно определяне на цена, правилно маркетиране и таргетиране на рекламата, отсяване на кандидатите за огледи, събиране на личните данни на всеки, който е влязъл в имота му, водене на преговори, изкарване на актуални документи и т.н.
