Скъпите имоти в центъра на Бургас ще се реализират трудно на пазара
Според брокери купувачите след пандемията на Covid-19 ще са млади и активни хора, които искат добра среда, детска градина, транспорт и модерен магазин наблизо
Според брокери в Бургас, райони като комплексите Славейков, Меден Рудник, Изгрев и Зорница е вероятно да бъдат по-устойчиви на спад в цените на жилищата по време на настоящата кризисна ситуация. Три са факторите, които определят устойчивостта на цената на имота - сегмент, локация, състояние. Преди настъпването на пандемията, най-ликвидни бяха имотите след основен ремонт. Предполага се, че тази тенденция ще се задържи, тъй като чисто технически тези имоти ще позволят на новодомците да обитават нов, уютен дом, без да преминават през рискови процеси в несигурни времена.
Какво показва опитът?
Ако се върнем към годините на миналата криза, ще видим, че има имоти, които отбелязаха по-малък спад в цените и се възстановиха по-бързо."Най-малък спад в цените и бързо възстановяване имаше при имотите в големите градове. При тях спадът през 2009 беше между 15 и 25%, след което през 2010 г. спадът се забави и от 2011 клонеше към 0. Възстановяването тогава беше по-продължително, тъй като последва кризата с гръцкия дълг, нестабилността в Европа и бавно икономическо възстановяване. Но факт, че процесът по корекция приключи основно в рамките на 2 години. Освен това, градските пазари са движени основно от местно търсене, а то рано или късно отново е налице, тъй като хората имат нужда от домове", каза Полина Стойкова от Bulgarian Properties.
Според други, луксозният сегмент показва най-малки вариации, тъй като огромен процент от този пазар не е обвързан с крайни срокове. Извън този сегмент, най-устойчиви остават имотите с най-добра локация в градовете, както и най-масово търсените имоти - двустайни и тристайни апартаменти. Ключов фактор тук е мотивацията на продавачите, които ще определят количеството предлагане на пазара. Ако трябва да сравняваме един имот с друг, винаги този, който има по-добри характеристики, ще се възстанови по-бързо. Под "добри характеристики" се има предвид не просто качествено жилище на среден етаж с добро разпределение, функционалност и изложение, но и справедлива за съответния продукт пазарна цена. Същото важи и за комплексите - нормално е наличието на по-добра комуникация на даден комплекс, например, да предпостави и устойчивост в цените", казват от "Адрес". Но в Бургас не само локацията на даден имот ще бъде от значение. През последните 3-4 години в комплексите на града се работи усилено по инфраструктурата. Там са съсредоточени големите хранителни магазини, МОЛ-ове и има достатъчно на брой детски градини и училища. Цената на имотите в момента е по-ниска от тази в центъра на града, к-с Лазур и Възраждане, което дава предимство на тези жилища по отношение запазване на цената им в бъдеще време.
Според експертите един от факторите, които биха задържали цената на даден имот е мотивацията на собственика и дали той може да задържи позицията си за цена, анализирайки детайлно предлагането и шансовете си за реализация. "На този етап от сделката са изключително важни микродетайлите, тъй като не трябва да забравяме, че без значение дали сме в криза или не, покупката е 80% емоция от страна на купувача. Говорейки за емоция, практичните фактори като: "локация", "състояние" и "тип имот", могат да бъдат превърнати в инструмент, чрез който собственикът да успее да контролира цената на имота", казват експертите. Ако сравняваме с кризата през 2008 г., тогава нямаше толкова нови сгради, споделят от "Адрес". "Сега модерните имоти стават все по-голям процент, а бъдещият купувач със сигурност ще предпочита хубавата сграда, пак в добър район, разбира се. Купувачът на основно жилище, с когото се срещаме днес и ще работим след пандемията на Covid-19, е млад, активен, пътуващ човек. Той иска добра среда, транспорт и модерен магазин наблизо и вход със системи за сигурност и поддръжка".
Какво ще се случи с цените на жилищата?
Все още е рано за конкретни прогнози, но спад на цените е възможно и да има. "Продължителността на рестриктивните мерки във връзка с пандемията ще определи размера на щетите, с които ще трябва да се справя имотния пазар. Имаме няколко фактора с огромно значение, които могат да повлияят на ситуацията - нива на безработица, политика на банките, поведение на строителните предприемачи, политика на правителството.
Наеми
Наемите са неразделна част от пазара на недвижими имоти и до голяма степен са свързани с продажните цени. Те са резултат от цените на покупко-продажбите, казват експертите. Затова е логично и при тях да има спад. Вероятно ще стартира при новоподписаните договори на първо време, а на следващ етап ще рефлектира и под формата на предоговаряния на настоящите отношения между собственици и наематели. В настоящото извънредното положение наемодателите трябва да бъдат толерантни към наемателите, с оглед на запазване на дългосрочните си отношения. Предлагането нараства, доходите стават несигурни, краткосрочните наеми не са алтернатива, вероятно ще видим спад на цените на наемите. Процесите на наемане и покупка винаги са били свързани. Така, когато се увеличава броя на инвестиционните покупки, броят жилища, които се предлагат по наем в следващ период нараства. Отделно ако много хора закупуват имот за собствено ползване, част от тези купувачи са настоящи наематели, което отново овакантява определен брой имоти. Сценариите в момента са два: поради отлив на купувачи, които изчакват покупка на бъдещ дом, пазарът ще остане стабилен и ще се движи с нормални темпове. Вторият сценарий предполага, че поради загуба на работни места, наематели ще напуснат имотите под наем и ще се насочат към родните си места, което предполага увеличаване на предлагането на пазар наеми, както и лек ценови натиск. И двата сценария са обвързани с продължителността на здравната криза, както и икономическите последици.
Луксозни имоти - остров на стабилността или?
При предишната криза, в този сегмент, е имало имоти, които са били в период на застой или пауза, но са успели бързо да се реализират, казват експертите от "Unique Estates". "Това се получи, защото клиентите се довериха на личните си консултанти и определиха адекватна пазарна цена на имотите си, което неминуемо доведе до бързото им реализиране. По време на криза най-малко се обезценяват имотите от високия сегмент. Тенденцията, която се очертава от настоящата ситуация, е да нарасне търсенето на луксозни имоти с цел инвестиция." И при луксозните имоти, до голяма степен, ликвидността се определя от локацията. Освен нея, друга важна роля изиграва и площта на жилището. "Съвременният купувач обича да се радва на простор и светлина. Наблюдаваме активност при семействата с две или повече деца, както и милениал поколението, които държат на функционалността и удобството. Все повече от съществено значение стават технологичните възможности, които жилището предлага. Като например единна система за управление за електричество, отопление, осветление и други, както и дистанционен контрол на сигурността и достъпа до имота. Луксозните довършителни работи и качествените естествени материали, използвани в обзавеждането и оборудването също придават стойност на имота, която няма как да бъде подценена. Разбира се, по-предпочитани са имотите с красиви гледки към морето. Някои от купувачите избират имоти със завършен интериор, готови за нанасяне, а други предпочитат да обзаведат жилището си изцяло по свой вкус и се спират на имотите ново строителство. Интересът се запазва и при аристократичните имоти, както и паметници на културата, заради тяхната достолепност и история", казват експертите от агенцията за луксозни недвижими имоти.
Фактор Бургас
