Десислава Зехирева е заместник председател на регионалната структура на НСНИ, член на Комисията по професионална етика към НСНИ, управител на Имоти – Бургас.
Г-жо Зехирева, изпращаме година на възход в пазара на недвижими имоти, вие как ще определите пазара в Бургас и региона през 2024 год?
Определено през тази година пазарът на недвижими имоти в Бургас и региона бележи осезаем подем. Тук говорим основно за жилищно строителство. Има огромен интерес и в момента, като основният приоритет на купувачите е новото строителство. Старите панелни апартаменти също се продават, но при условие, че са в добро състояние. От изключително значение за тях е и да са с добре поддържани общи части, разбира се, санираните блокове са предпочитани. Ако на пазара има един много добре направен апартамент, дори и луксозно обзаведен в сграда без поддръжка и със занемарени общи части, той става труднопродаваем и цената му пада. Купувачите вече знаят, че не си купуват само имота, а и общите части, затова те трябва да са поддържани и в добро състояние. Понякога един евтин имот носи допълнително много непридвидени разходи на новодомците като пари за покрив, течове, улуци, канализация и дори за нов асансьор. При новото строителство такива проблеми няма. Минимум 10 години е гаранцията за поддръжка и няма разходи за ремонт. Това е една от основните причини купувачите да се насочват към ново строителство, което в повечето случаи се предлага на аналогични цени като това, строено преди десетилетия.
Какъв е очакваният ръст на цените за тази година и какви са прогнозите за 2025 година?
Не съм готова със статистика за тази година, на мисля, че реалният ръст на цените е в рамките на 8 -10 процента. Цените на жилищното строителство в Бургас достигнаха своя връх и се очаква плато през 2025 година. Цените в Бургас и региона няма да паднат през 2025 година. Много нови апартаменти ще излязат на пазара, ще има по-голямо предлагане, по-голям избор от апартаменти за купувачите и това води до по-бавно реализиране на сделките. От друга страна ипотечното кредитиране става по-трудно и това ще извади една група хора от пазара на недвижими имоти. Очакваме да има и много апартаменти от собственици, които са ги закупили на зелено и когато са готови ги пускат за продажба. Тези процеси ще забавят пазара.
Какъв е интересът към новите райони в Бургас, местност Мадика и Хоризонт, в които се активизира сериозно жилищно строителство през последните две години?
Може спокойно да кажем, че в тези райони е основното строителството в Бургас. Все още там обаче не е решен въпросът с градския транспорт. Мадика и Хоризонт са по-достъпни като цени за млади семейства. Другата локация за млади семейства е Меден Рудник. Там има и инфраструктура, защото Община Бургас инвестира основно там през последните 5 години. Там се купуват и по-големи апартаменти, при включване на зелено и цената съответно е много добра. При новото строителство продажбите се правят основно на зелено. Строителите дават възможност за много гъвкави условия за плащане и с това печелят голяма част от клиентите си. Хубавото е, че все още в Бургас, ако купувачът ако иска да избере жилище, което да отговаря на личните му изисквания за квадратура, достъпност и начин на устройство може да се включи в строеж като закупи имот на зелено. Най-хубавите имоти в Бургас се продават на зелено. Този, който поеме минимален риск получава най-доброто на най-добра цена. На Акт 16 вече не остават хубави имоти, а компромисни варианти. Важно е купувачите да знаят, че брокерите в града, основно тези, които са част от НСНИ, познават от години строители и инвеститори, които работят на този пазар и могат да дадат важен съвет при такава инвестиция. Препоръчвам да се търси мнение на брокер преди да се закупи какъвто и да е имот. Консултацията от опитен специалист ще ви спести много неприятни емоции.
Имат ли купувачите притеснения относно предназначението на местност Мадика и Хоризонт като райони със смесено строителство, производства и жилища на едно място?
Да кажем, че свикнаха с тази нова форма на строителство. Преди 5 години всички бяхме много скептичтни към тези райони, но в момента са в огромен подем. За развитието на местност Мадика, огромен стимул за инвеститори и строители стана новата високотехнологична болница „Сърце и Мозък“. Истината е, че този ключов инвеститор за Бургас допринесе за развитието на Мадика. Много млади семейства са готови да закупят жилище там. Благодарение на болницата вече има и градски транспорт. Има много какво да се желаие от към инфраструктура, а основният проблем е липсата на паркоместа. Хубаво е да се помисли за голям общински паркинг в Мадика. Купувачите, които искат ново строителство се насочват основно към Мадика и Хоризонт. Разбира се, има интерес и към другите комплекси, но цените много често са определящи за избора. Това е причината и много хора да се насочват към Сарафово като възможност за закупавен на жилище.
В кв. Сарафово също се строи скоростно и цените достигнаха тези в града, какъв е интересът към имотите там?
Цените в кв. Сарафово винаги са били близки до тези в к-с Славейков, като изключим тези с панорама море и луксозни общи части. Има интерес от страна на купувачите. В квартала има много млади семейства, защото има удобен градски транспорт, училище, детски градини, инфраструктура. За разлика от Крайморие например тук има строителство, което предполага интерес от повече хора на този пазар, по масов интерес. В Крайморие има интерес към къщи, не много големи с две спални и дневна. Там ограничението във височината на строителство е предпоставка за различен инвеститорски интерес. От друга страна в Крайморие има къде да се паркира, а в Сарафово няма паркоместа.
По време на Ковид пандемията се засили интересът към селските имоти, продължава ли тази тенденция?
Тази тенденция се запази за определени райони и имоти в добро състояние. Остана интерес към имоти, които са по-достъпни като цена. Търси се близост до града и определени села, в които има инфраструктура. Има ли път има и интерес, ако всичко е с дупки няма да се купуват имоти. В Черни връх например се купуват имоти, защото има път. Има засилен интерес за имоти в Брястовец, Извор, град Българово, Маринка, Лъка, Твърдица, Крушевец. В диапазон от 20 километра. На тези места има инфраструктура. Тези имоти обикновенно не се купуват за основен живот и ако трябва всяка седмица да пътувате по едни лоши пътища купувачи няма да има.
Какъв е профилът на купувача в момента?
Основният купувач е между 28 и 32 години. Става въпрос за млади семейства с добри доходи, които са достатъчно смели и имат родители, които ще им помагат, ако имат трудни периоди и затруднения с кредита например. Млади хора които имат на кой да разчитат. Все повече са хората със светли доходи и това им дава възможност да получат кредитиране от банка. Има клиенти българи работещи в чужбина, които искат да имат имот в Бургас и региона с идея някой ден да се върнат в България. Има много млади хора, които са дошли тук учили са или работят от няколко години и идва момент, в който остават за постоянно и мислят за собствен дом. Ако е сам човек плаща наем, ако са двама плащат кредит. Банките са много по-благосклонни към млади хора със светли доходи.
През последните 20 години когато говорим за недвижими имоти в Бургас става въпрос единствено и само за жилищно строителство. Кога ще водим разговор за бизнес имоти в Бургас?
Все още е рано да говорим за бизнес в Бургас. Има малко бизнес сгради. Към този момент те постепенно се запълват. В Сентрал парк трябваше да има 3 жилищни сгради и 3-4 офисни сгради, накрая остана една офисна сграда по моя информация. Там имаше големи надежди, че ще има интерес от различни инвеститори, които да правят бизнес в Бургас, но той не покри очакванията и пак няма да си говорим за бизнес имоти. Новите сгради вече и на първия етаж са жилищни, защото няма кой да ползва търговските помещения, няма нужда от тях, защото няма интерес. Може би онлайн търговията измести интереса от търговските площи или друга причина като тази, че станаха много скъпи. Партери за магазини се ползват за офиси. Когато говорим за бизнес имоти, единствено добра реализация и развитие има Индустриален и логистичен парк Бургас. Сега се очаква и към Фаза2 от парка да има сериозен инвеститорски интерес. Когато има сериозни инвеститори се развиват и съответните района. В град Българово има път заради Мегатрон, благодарение на болница „Сърце и Мозък“ има автобус в Мадика, това са нагледните примери, за които говорим, както и за Индустриален и логистичен парк Бургас. Истината е, че във Варна и София са големите представителства на бизнеса, не са в Бургас.