Г-жо Генова, през последното тримесечие на годината има спад на строителството в страната, знак за какво е това?
Първо – спадът не е голям, видях статистика, че на годишна база е 3%. Второ – пазарът на имоти, както и свързаното с него строителство на жилища имат цикличност. Има години на възход и години на спад. Това е нормално.
В момента има предпоставки за известно охладняване. Ковид кризата задържа пазара през 2020 г., а следващата не беше много силна, за да се навакса с изоставането. Т.е. хората, които се въздържаха от покупка, започнаха да инвестират, да осъществяват намеренията си.
Следваше 2022 г., когато избухна войната в Украйна и това оскъпи строителството, защото се оказа, че внасяме желязо и други материали от там. Цените обаче изобщо не охладиха пазара и сделките не намаляха. Това стимулира строителните предприемачи да се захванат с нови проекти.
През 2023 г. обаче цените започнаха да стават все по-неприемливи за купувачите, които вече все по-трудно се решаваха на покупка. Новите, а и старите жилища започнаха да престояват все повече време на пазара. Сделките намаляха. Разбира се това няма как да не се отрази на темпа на строителство.
Жилищното строителство в Бургас изглежда изпреварва това в страната. Големи проекти се реализират в Меден рудник, в местността Мадика, в новия кв. Хоризонт, кв. Сарафово, какъв е интересът от страна на купувачите в обособените вече нови зони за живот?
Купувачи има за всичко, но разбира се, зависи от цената. Новото строителство е скъпо, защото материалите са качествени и скъпи, работната ръка е все по-скъпа, техниката е скъпа. Затова да си купиш чисто нов апартамент на цена 900 - 1000 евро/кв.м в Мадика и Хоризонт е добра идея. Защото във Възраждане новото строителство е 1300 – 1500 евро/кв.м, а няма къде да спреш автомобила си.
В Меден рудник пък цената на новото строителство е още по-ниска – 800 – 900 евро/кв.м. Комплексът е вече доста добре развит като инфраструктура, с училища, детски градини, магазини, спортни и културни дейности. Той се обособява като град-сателит, а транспортната връзка в посока Бургас /останалата част/ и Созопол е трудна. Затова голяма част от купувачите са с изискване „без Меден рудник“.
Комплексът обаче е много подходящ за млади хора с малки деца, работещи повече хоум офис, дигитални номади, защото за по-малко пари, може да се купи по-голяма жилищна площ.
Постоянно се говори за балон на имотния пазар, кога ще паднат цените?
Не знам дали може да се нарече балон, защото ситуацията е по-различна от тази през 2008 – 2009 г. Защото тогава минималната работна заплата беше 220 лв., а сега е пет пъти по-висока, а цените на жилищата са аналогични с тогавашните.
Да, цените нарастваха плавно през последните 6-7 години. Но пък преди това бяха паднали с едно 50%. Да, има надценени имоти и те стоят с години на пазара. Не се купуват, а собствениците им переодично „актуализират“ цените им. Има и надценени имоти, които се купуват.
Купувачите обаче отрезвяват постепенно и осъзнават, че не могат да плащат едни и същи пари за ново строителство и за стар панел. Тогава цените на старите, амортизирани и надценени имоти ще паднат. Т.е. ще се коригират и върнат в нормални граници. Ако обаче решим да употребим думата „балон“ и си го представим като такъв, той няма да се спука с гръм и трясък, а ще поспихне.
Имат ли връзка цените на имотите у нас с разклатената германска икономика и изобщо с развитието на ЕС?
Няма как да нямат връзка, защото ние сме част от ЕС. В момента се наблюдава нещо ненормално с лихвите по кредитите у нас и в Европа, както и в САЩ. Навсякъде те нараснаха и са високи, а при нас се задържат ниски.
Това няма как да продължи много, тъй като е една изкуствена ситуация. Но както имаме опита от кризата през 2008 г., в България макроикономическите събития идват с година, година и половина закъснение. Няма да ни подмине това, но се надяваме да дойде като омаломощена вече морска вълна при нас.
Ново строителство или панелка?
Ако не сме ограничени от бюджета, отговорът е ясен – само ново и ново строителство. За съжаление обаче факторът средства е определящ. И затова купувачите напоследък се ориентираха към старите панелни блокове. Защото там квадратурата е чиста, пресмятана е по различен начин от сегашния. Към жилищната площ не се включват терасите /ако е от 70-те години/ или се включват 30 или 70% от терасите, ако блокът е строен по-късно. Общите части се описват като процент в нотариалния акт и изобщо не се смятат в квадратурата.
Затова двустаен панелен апартамент с площ 61 кв.м е на практика тристаен апартамент /защото има и отделна кухня/ и ако сега се построи подобен обект, площта му ще е пресметната като поне 90 кв.м. С включени тераси, общи части, а често и избеното помещение.
Ако пък апартаментът е саниран, това го прави още по-предпочитан. Разходите за отопление или охлаждане са намалени, покривът е ремонтиран, сменени са дограмите.
Заради търсенето обаче, собствениците на панелни апартаменти им измислиха такива невероятни цени, че купувачите се отдръпнаха. Колкото и ремонт да му е направен, един двустаен панел не може да струва 138 000 евро! При положение, че преди година и 80 000 евро нямаше кой да му даде. Така че, спихване на цените ще има при панелите, колкото и да бяха предпочитани в последно време.
Какъв е интересът към покупката на зелено?
След кризата през 2008 – 2009 г., дълго време купувачите се въздържаха от инвестиции на зелено, тъй като тогава много хора „изгоряха“. В последните години обаче отново започнаха тези покупки. Какво означава да купиш на зелено? Това е да си избереш имота преди да е завършил грубия строеж, или още на чертеж, да сключиш договор и да започнеш да го плащаш. Може да е с прехвърляне правото на строеж, може и с предварителен договор, но апартамент все още няма – той е на хартия.
Покупката на имоти зелено определено има своите предимства. Първо – те имат по-изгодна цена и разсрочено плащане. Обикновено при покупка на зелено цената е по-ниска, заради това, че има известно отлагане във времето. Т.е. ще получите апартамента след 1-2 години, а не сега. Затова и плащането е на няколко вноски обикновено – аванс, на акт 14 и на акт 16.
Второ – купувачите имат богат избор. Докато при готовите строежи, непосредствено преди акт 16, има останали по 2-3 апартамента или вече всички са продадени, то при покупка на зелено имате богат избор, защото ще сте едни от първите. Ще може да изберете етаж, изложение, по-добро разпределение на помещенията.
Трето – имате възможност за преустройство. Ще можете да поискате от строителя някакво желано от вас преустройство по време на строителството, а не след като е готов апартаментът да събаряте стени.
Но покупките на зелено имат и много рискове. Най-големият риск при закупуване на непостроен имот е, че обектът може да не бъде завършен в срок или изобщо. Възможно е и строителят да иска доплащане над обявената цена. Затова трябва да се чете под лупа договора с него.
