Г-жо Генова, кога в Бургас индустриалните и бизнес имоти ще вземат превес над жилищното строителство?
За съжаление не виждам такава перспектива в обозримо бъдеще. Първо има обективни предпоставки жилищното строителсто да е далеч по-голяма част от бизнес инвестициите. Знаем, че ковид пандемията стана причина за масовото преминаване на работа в хоум офис. Голяма част от фирмите откриха, че могат да работят и така и освободиха офисите си. Други пък започнаха да практикуват смесена работа – и присъствена и хоум офис, като поддържат малки офиси за малко служители.
Друга причина е онлайн търговията. Защо трябва да има физически магазин, като това е огромен наем, инвестиции в оборудване и обзавеждане, сметки за ток и заплати и осигуровки на служители, като може всичко да става онлайн? Затова виждаме и толкова много пустеещи магазини, заведения и търговски площи по главните улици на Бургас. Там има и друга причина – алчността и глупостта на собствениците, които предпочитат да нямат наематели, но да не свалят наема.
И трета обективна предпоставка е ориентацията на Бургас към туризма. Хората виждат като добри инвестициите в жилищни имоти, които да дават за нощувки на туристи. Смятат, че да вложат парите си в жилища е далеч по-перспективно, отколкото в бизнес имоти. Останалото са субективни причини, свързани с местните политици, които така и не успяват да направят добра бизнес среда, която да привлече инвестиции.
Защо апартаментите в новите сгради с всяка година стават все по-малки?
Отговорът е ясен, за да има по-голяма печалба за инвеститорите. Затова и архитектите отдавна не проявяват творчество, а решават задачи като как да направим повече апартаменти в една сграда. И тези задачи са им възложени от инвеститорите. Може би и те имат право, защото пък парцелите, на които строят често им излизат „златни“. Собствениците се съгласяват, едва когато им предложат 40-50% обезщетение. И като извадим и 20% ДДС, какво остава? С останалото инвеститорът трябва да си покрие разходите и да излезе на печалба.
През последните години за продажба излязоха и много луксозни имоти, говорим за такива с цени от 350-400 хил.евро и нагоре. Има ли интерес към тях?
Такива луксозни имоти са за специфични купувачи. Една част от тях са бизнесмени с „чисти“ средства и с кредити. Друга част са бизнесмени, които трябва да „изпират пари“. Това са много удобни имоти за пране на пари. При такива случаи сделката минава на много по-ниска цена, а останалата част се плаща кеш, под масата. Такива сделки обикновено минават без брокер, защото ние сме задължени да правим досиета на клиентите си по ЗМИП /Закон за мерките срещу изпирането на пари/ и да даваме сигнали в ДАНС при съмнение. Аз лично, не съм имала сделки с такива скъпи имоти.
С колко средни заплати един работещ човек в Бургас може да придобие двустаен апартамент на прилична локация и цена?
Да направим сметката. Но аз предлагам да пресметнем за тристаен апартамент, защото едно семейство има нужда от дневна с кухня, родителска спалня и детска стая. Залагаме го 130 000 евро, това е една средна цена. Защото може да се купи двустаен панел и да се преустрои и това да излезе по-евтино, а може и да е ново строителство и да излезе по-скъпо. Средната работна заплата в Бургас според НСИ е близо 1600 лв. бруто, което означава, че е около 1300 лв. нето. 130 000 евро е равно на 254 258 лв. по курса на БНБ. Т.е. 195 заплати са нужни за покупката на един нормален апартамент. Това означава, че 16 години и три месеца едната заплата в семейството трябва да се спестява, а през това време инфлацията изяжда тези спеставяния. С другата заплата – оглеждай деца, карай майчинство, плащай сметки и благоденствай. И така повече от 16 години. Затова хората имат един единствен избор – ипотечен кредит и затова задлъжняват по 30 години към банките.
Защо при всяка сделка с имоти е препоръчително да имаме доверен брокер до себе си?
И продавачите на имоти, и купувачите имат нужда от доверен брокер. Продавачите могат да разчитат на адекватно определяне на цената на имота им, на професионални снимки, видеа и презентации на имота, неговото рекламиране сред възможно най-много потенциални купувачи, организиране на огледи, на „отворени врати“. Могат да разчитат и на помощ при снабдяването с документи на имота, при сключване на предварителен договор, при самото изповядане на сделката.
Купувачите пък имат достъп чрез брокера си до всички имоти, предлагани на пазара. Тук отбелязвам, че агенциите си сътрудничим и правим съвместни сделки, т.е. има брокер на продавача и брокер на купувача. По този начин целият пазар от имоти е на разположение на двете страни. Брокерът на купувача проучва имотите за необявени проблеми и дефекти – правни и строителни. Проучва документите на желаните апартаменти. Провежда преговори за цената и постига съгласие между купувач и продавач. Подпомага купувача при одобрението му за ипотечен кредит,при сключване на предварителен договор, при самото изповядане на сделката. Има и много други тънкости, които остават незабележими за клиентите ни, защото нашата цел е те да правят сделки в пълно спокойствие, а непредвидените „удари“ да поемаме ние.
Какво рискуват хората, които решават да продадат сами имота си или да прескочат брокер при покупка?
Ще започна с това, че строителството от 90-те години насам в Бургас е пълно с подводни камъни. Голяма част от сградите от 90-те години нямат удостоверение за експлоатация /или акт 16/ и те не се кредитират от банките. Което прави апартаментите непривлекателни и рискови. Ако купувачът няма брокер и има собствени средства може изобщо да не разбере за този порок на сградата. Това е само един от рисковете. Други например са свързани с продажбата на апартаменти „на зелено“. Един от рисковете е строителството да се забави с години или сградата да не може да получи акт 16. Друг е в договорите може да има клауза за индексация на цената с процента на инфлация и накрая купувачът да плати 20-30 хил. евро повече от определената сума, и т.н.
Ако купувате с брокер, той ще проучи строителя /или ще го познава/, ще прочете внимателно договора и най-вече – няма да ви препоръчва да купувате преди акт 14. Друг риск за купувача е да плати капаро по предварителен договор /което е минимум 10% от сумата/, а банката да не одобри кредита му и да загуби парите си. Ако е с брокер, това няма да се случи.
За продавача също има рискове. Един от тях е да не знае, че ако продава имот преди да са изтекли 3 години от закупуването му, дължи 10% данък върху разликата между покупната и продажната цена. Ако пък имотът му е дарение, дължи 10% върху цялата сума.
Има и много други рискове, но нека да обсъдим случая, в който купувач или продавач „прескачат“ брокера. Това е, когато ползват услугите на брокер, а решават да не му платят. Практиката е налице отдавна. Завежда се дело в съда и накрая некоректният клиент освен, че плаща комисиона, плаща и разноските по делото, които може да са и повече от самия комисион. Чест прави на Бургаския районен съд, че вече има десетки издадени решения в този смисъл.
